L’assurance crédit immobilier a été mise en place pour pallier certains défauts de remboursement. Grâce à ce type d’assurance, le montant du crédit restant dû est couvert par une société d’assurance qui s’engage à rembourser tout ou partie du prêt selon certaines conditions. Quelles sont les différentes assurances crédit immobilier ?

Lorsqu’un emprunteur s’engage dans un prêt immobilier, il est tenu de prendre une assurance crédit. Celle-ci couvre les risques liés à la perte d’emploi, l’incapacité temporaire d’activité, la perte d’autonomie, au décès.

L’assurance ITT (Incapacité Temporaire de Travail) est un complément de revenu versé à l’emprunteur reconnu médicalement incapable d’exercer une activité professionnelle suite à une maladie ou un accident.

La PTIA (Assurance Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) concerne l’emprunteur devenu inapte à toute activité professionnelle. Cette inaptitude doit être totale et irréversible et implique l’intervention d’une tierce personne pour aider l’assuré à effectuer tous les gestes de la vie quotidienne.

Quant à l’assurance décès liée à un crédit immobilier, elle s’applique en cas de décès de l’emprunteur. La compagnie d’assurance est alors tenue de rembourser le capital restant dû si l’assuré était couvert à 100 %, ou au prorata si le crédit avait été consenti par plusieurs co-emprunteurs.

L’assurance chômage appelée aussi assurance perte d’emploi n’est pas obligatoire. Cette assurance complémentaire est proposée à l’emprunteur en activité professionnelle. Elle est donc liée à l’âge de l’assuré. Elle permet la prise en charge par l’assurance d’une partie des mensualités de remboursement pendant une période limitée, en cas de perte d’emploi
indépendante de la volonté de l’assuré.

Le coût de l’assurance crédit immobilier impacte sur le montant total du prêt : il s’ajoute effectivement aux mensualités dues par le ou les emprunteurs. Il convient de bien comparer les différentes propositions des compagnies d’assurance mais également de l’établissement prêteur. Pour ce faire, il est possible d’utiliser un comparateur d’assurance crédit en ligne : une solution efficace pour choisir son assurance crédit en toute connaissance de cause.

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Auteur : Seier+Seier

Le cabinet de conseil BAO vient de réaliser une étude comparative sur les garanties proposées par 35 contrats du marché de l’assurance emprunteur avec une notation sur 100. Le principe est le même pour tous les contrats : prendre en charge les mensualités de remboursement de crédit en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Il ressort de cette étude que ce ne sont pas toujours les contrats les plus chers qui couvrent le mieux. « Certains contrats coûtent 30 à 50 % moins cher pour les moins de 40 ans. Et ils sont plus riches en garanties. », explique Isabelle Delange, associée chez BAO.

Depuis la loi Lagarde, un emprunteur n’est plus obligé de souscrire au contrat proposé par sa banque, il peut exiger un contrat alternatif à condition qu’il présente des garanties au moins équivalentes. Ceci explique que les contrats des courtiers comme April ou Alptis ou encore ceux des groupes mutualistes couvrent mieux que la plupart des contrats proposés par les banques.

Entre les établissements bancaires, les écarts de notation sont parfois énormes, le contrat de La Banque Postale par exemple est noté 91/100 alors que celui du Crédit Foncier n’est qu’à 64/100. Le tarif du contrat de La Banque Postale étant peu cher sur son tarif de base : 0,32% du montant emprunté contre 0,38% pour le Crédit Foncier.

Les auteurs de l’étude ont souvent eu du mal à obtenir les conditions générales de vente directement chez les assureurs, dans certains cas, ils ont dû les obtenir grâce à des emprunteurs récents. Le principe de mise en jeu des garanties (forfaitaires ou indemnitaires) était parfois compliqué à déterminer. Les garanties forfaitaires remboursent la mensualité, tandis que les garanties indemnitaires couvrent la perte de revenus alors que celle-ci est souvent prise partiellement en charge par un contrat de prévoyance de l’employeur.

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Depuis la mise en place de la loi Lagarde, un emprunteur est en droit de choisir librement l’assurance en couverture de son prêt immobilier. La mise en concurrence des compagnies d’assurance permet ainsi de réduire le coût de cette assurance emprunteur de manière sensible.

Le principe est simple : les banques ne peuvent plus imposer aux emprunteurs leur contrat groupe. Si le contrat d’assurance souscrit auprès d’une autre compagnie présente les mêmes niveaux de garantie que le contrat de la banque, alors elle ne pourra pas refuser le crédit sous ce prétexte.

Bien souvent, les banques attiraient leurs clients grâce à des taux attractifs mais elles se rattrapaient ensuite sur l’assurance de prêt en prenant des marges importantes. Le coût total de l’assurance pouvant aller parfois jusqu’à 16% du coût total du crédit.

Aujourd’hui, pour trouver le contrat qui convient le mieux, une solution consiste à passer par un courtier en assurance de prêt. Il comparera les offres du marché et vous apportera une réponse personnalisée. Mécaniquement, les établissements prêteurs devraient revoir leurs différentes offres d’assurance et faire baisser leurs tarifs.

En 2010, les conditions de crédits étaient favorables avec des taux d’intérêts faibles. Grâce au dispositif Lagarde, le coût global des crédits a diminué et a pu permettre à certains foyers plus modestes d’accéder à la propriété.

De plus en plus de courtiers proposent des offres innovantes à des tarifs raisonnables. Certains examinent votre situation en particulier et vous proposent un contrat sur-mesure que vous pouvez étudier en ligne ou par téléphone avec des conseillers spécialisés.

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Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous vous engagez sur des années. Le coût de l’assurance en couverture de prêt représente plusieurs milliers d’euros. Aujourd’hui, il est possible d’économiser quelques milliers d’euros surtout si vous êtes en bonne santé et que vous avez moins de 45 ans. Pour que cela soit possible, il suffit de trouver un courtier spécialisé en assurances de prêt qui vous proposera l’offre la plus adaptée à votre situation.

Depuis la mise en place de la loi Lagarde sur le libre choix de l’assurance de prêt, les banques n’ont plus le droit de refuser un contrat qui présente les mêmes garanties que le sien. Mais comment faire pour que votre banquier accepte de vous faire le prêt ?

Premièrement, effectuez un devis sur le site Internet d’un courtier en assurances de prêt. Vous accéderez à la comparaison de plusieurs offres de différents assureurs et le courtier vous aiguillera vers le meilleur contrat en termes de prix et de garanties. Pour être bien couvert, choisissez un contrat incluant invalidité et arrêt de travail.

Deuxièmement, lors de l’entretien avec votre banquier, demandez lui une simulation écrite de son offre d’assurance de prêt. Si les garanties sont équivalentes mais que l’assurance du courtier est meilleure alors informez votre banquier de votre souhait de souscrire votre assurance en délégation. Pour qu’il puisse en juger lui-même, remettez-lui la « fiche d’information standardisée assurance de prêt » ainsi que la notice du contrat choisi.

Puisque la loi empêche la banque de revenir sur le taux de crédit proposé par écrit, souscrivez au contrat proposé par le courtier et remettez à votre banquier l’attestation d’assurance. Il ne lui reste plus qu’à éditer l’offre de prêt définitive. Vous aurez alors réalisé une belle économie sur le coût de l’assurance.

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Fin avril, un juge de la Haute Cour à Londres a décidé que la BBA (Association des banques britanniques) ne pouvait pas contester la rétroactivité de la nouvelle règlementation sur les assurances emprunteurs. Les banques sont susceptibles de verser jusqu’à 4,5 milliards de livres à leurs clients trompés par la vente de leur assurance de prêt.

Les PPI (Payment protection insurances) ont pour but de couvrir l’emprunteur en cas de licenciement ou de maladie pour un prêt immobilier ou un crédit à la consommation. Beaucoup de clients se sont rendus compte qu’ils avaient souscrits à ces assurances alors qu’ils ne remplissaient pas les conditions pour en bénéficier, d’autres ne savaient même pas qu’ils payaient pour ces services.

Selon l’Autorité des services financiers (FSA), les nouvelles règles en vigueur depuis décembre 2010 pourraient amener les banques à rembourser 3,2 milliards de livres pour les clients lésés avant cette réglementation. De nouvelles infractions pourraient les amener à verser des compensations de l’ordre d’1,3 milliard de livres pour les assurés au cours des cinq prochaines années.

D’après le patron de Wich ? (équivalent de l’UFC-Que choisir), « C’est une victoire énorme pour les consommateurs ». La plupart des grandes banques britanniques (Barclays, Lloyds, HSBC…) avaient mis tous ces contentieux en suspens dans l’attente de cette décision.

En France, le dispositif Lagarde de juillet 2010 prévoit que le coût de l’assurance d’un prêt doit figurer dans les publicités et sur l’offre de prêt. Pour les crédits immobiliers, l’emprunteur n’a plus l’obligation de souscrire le contrat d’assurance de sa banque, il est libre de choisir une assurance dans une autre compagnie.

Photo : vincent hudry sur Flickr

Depuis l’entrée en vigueur de la réforme Lagarde au sujet de l’assurance emprunteur en septembre dernier, diverses initiatives se sont développées dans le domaine. Très récemment, AcommeAssure, filiale du groupe Spir Communication s’est lancé sur le créneau des courtiers en assurance de prêt immobilier.

L’assurance emprunteur, nécessaire pour l’obtention d’un crédit immobilier permet de couvrir la banque contre les risques liés à l’emprunteur. Autrefois, les banques pouvaient imposer à leurs clients la souscription de leur contrat groupe, une assurance pas toujours avantageuse pour les emprunteurs et à un prix difficile à négocier. Depuis la réforme Lagarde, les banques sont tenues d’accepter les délégations d’assurance, c’est-à-dire un contrat souscrit auprès d’une compagnie d’assurance sans lien avec la banque, à la condition que le contrat présente au minimum les mêmes garanties que le contrat proposé par la banque.

En conséquence, nombre de courtiers ou de comparateurs en assurance de prêt ont vu le jour ces derniers mois. Pour ce qui est de AcommeAssure, ce courtier n’a pas fait le choix de s’intéresser à l’ensemble du marché, il a préféré sélectionner seulement trois contrats d’assurance (ceux de Suravenir, d’Alptis et d’Afi-Esca). Son objectif étant de proposer dès le départ un choix entre plusieurs contrats intéressants au niveau des tarifs et des garanties avec une possibilité de souscription rapide.

AcommeAssure n’est évidemment pas seul sur le créneau du courtage, les spécialistes du courtage en crédits Empruntis ou Meilleurtaux sont aussi présents et travaillent avec une quinzaine de partenaires, dont les fameux April et Cardif.

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La convention AERAS, lancée en 2007, a pour but d’améliorer l’accès au crédit des personnes présentant un risque de santé aggravé. Un avenant vient d’être signé le 1er février 2011. Cette nouvelle version «permet de mieux répondre à la situation des personnes présentant un risque aggravé de santé, qui peuvent rencontrer des difficultés sérieuses voir insurmontables pour obtenir un crédit ou l’assurance emprunteur indispensable à l’obtention d’un crédit», estime le gouvernement.

• Les mesures applicables au 1er mars 2011

- Le plafond des emprunts pour les prêts immobiliers et pour les prêts professionnels passe de 300 000 à 320 000 euros.
- Instauration d’un questionnaire de santé commun à l’ensemble des banques.
- Les différentes parties (association de patients et de personnes handicapées, assureurs et établissements de crédit) s’engagent à développer l’information autour de cette convention, notamment en rénovant le site Internet officiel de la convention AERAS. De plus, une liste des personnes référentes sera établie dans chacune des banques.
- Un groupe de travail sera créé pour prendre en compte les avancées thérapeutiques et pour examiner les dossiers des personnes dont l’état de santé est jugé consolidé ou stabilisé.
- L’emprunteur pourra choisir son assurance librement sans passer nécessairement par son prêteur.

• Les mesures applicables au 1er septembre 2011

- Le dispositif d’écrêtement des surprimes d’assurance (financé par les assureurs et les établissements de crédit) qui permet de prendre en charge une partie de la surprime des emprunteurs aux revenus modestes, va être étendu.
- La couverture invalidité sera intégrée dans les risques couverts par l’assurance.

Photo : Frédéric Bisson sur Flickr

Pour que la banque accepte de vous accorder un prêt immobilier, elle vous demandera de souscrire à une assurance en couverture de prêt. En fonction des compagnies d’assurance, le mode de calcul des primes d’assurance n’est pas le même, il existe deux types de cotisations différentes. D’une manière générale, le calcul des primes tient compte d’un certain nombre d’éléments dont les principaux sont les suivants :
- l’âge de l’assuré
- l’état de santé
- le montant, la durée et le type de prêt
- les risques particuliers (profession, fumeur ou pas, déplacements….)

• Les cotisations calculées sur le capital restant dû

Les cotisations diminuent au fur et à mesure de l’amortissement (remboursement) du capital. On trouve souvent ce mode de calcul dans les contrats individuels lorsque vous passez par une délégation d’assurance. L’avantage principal de ce mode de calcul est qu’un remboursement partiel de votre prêt entraîne une révision à la baisse de votre cotisation. En effet, en cas de remboursement anticipé partiel, le capital restant dû diminue donc la prime d’assurance baisse aussi. Il faut toutefois savoir que toutes les compagnies d’assurance ne proposent pas cette faculté de révision de la prime d’assurance. Cette révision n’étant pas automatique, vous devrez la demander à votre compagnie d’assurance en présentant le nouveau tableau d’amortissement remis par votre banque.

• Les cotisations calculées sur le capital initial

Selon le montant du capital emprunté initialement, un taux est appliqué. Ce taux détermine le montant de la cotisation d’assurance qui restera identique jusqu’à la fin de votre prêt. Ce mode de calcul ne prévoit pas (ou alors exceptionnellement) la possibilité de réviser le montant de la prime même après un remboursement anticipé partiel. On trouve souvent ce fonctionnement dans les contrats groupes proposés par les banques.

En plus du mode de calcul, il existe deux catégories différentes de tarifs.

• Le tarif garanti

Au moment de la souscription du contrat, le tarif est figé et ne peut pas être augmenté par des changements intervenus dans la vie de l’assuré (changement de profession, pratique de sports à risques, devenir fumeur…), ni à cause d’éléments propres à la compagnie d’assurance. Si traditionnellement, ce type de tarif se retrouvait principalement dans les contrats groupes proposés par les banques, depuis quelques années, cette tarification se retrouve aussi dans les contrats individuels. De surcroît, le dispositif Lagarde visant à favoriser la délégation d’assurance, va sûrement contribuer à augmenter le nombre d’offres à tarif garanti.

• Le tarif révisable

Par opposition au tarif garanti, le tarif peut varier en fonction d’événements propres à l’assuré ou à la compagnie. Ce peut être suite à un changement de profession, des déplacements fréquents à l’étranger, la pratique de sports à risques… Si l’état de santé est un critère permettant la détermination du tarif au moment de la souscription, l’aggravation de l’état de santé n’est pas un motif permettant la variation du tarif en cours de contrat.

Photo : Stéfan le Dû sur Flickr

Être séropositif n’est pas un obstacle en soi pour obtenir un prêt immobilier, en revanche pour l’obtention d’une assurance en couverture de prêt, la séropositivité peut être problématique. Il faut savoir que les lois qui sanctionnent et interdisent les discriminations fondées sur l’état de santé ne sont pas applicables aux opérations d’assurance du fait des dispositions du Code des assurances.

La décision d’accorder ou non un prêt se fait sur la base principalement d’éléments financiers, c’est pourquoi la banque n’a pas à connaître l’état de santé d’un emprunteur. Toutefois, un questionnaire de santé voire des examens complémentaires seront demandés par l’assureur. Le questionnaire médical est donc à transmettre directement au médecin conseil de la compagnie d’assurance et non à la banque.

Une fois informé de l’état de santé de l’emprunteur, l’assureur peut refuser l’assurance ou accepter en intégrant des exclusions de garantie. Dans le but de rendre plus accessible l’assurance aux personnes présentant un risque de santé aggravé, la convention AERAS a été élaborée. Cette convention s’applique aux crédits immobiliers et professionnels d’un montant inférieur à 300 000 euros, sachant que l’âge de l’emprunteur ne doit pas excéder 70 ans à la fin du prêt.

Des compagnies d’assurance ainsi que des courtiers se sont spécialisés dans le domaine de l’assurance des personnes présentant un risque aggravé de santé. Cette concurrence augmente ainsi les chances d’obtenir une assurance et par extension un prêt immobilier.

Attention, toute fausse déclaration dans le questionnaire de santé peut entraîner la nullité du contrat d’assurance, ainsi que la nullité du contrat de prêt. Un séropositif ou un emprunteur frappé de toute autre maladie se devra de répondre sincèrement au questionnaire de santé.

Photo : Trygve Utstumo sur Flickr

L’assurance crédit est une forme d’assurance qui garantit les entreprises contre les défauts de paiement de leurs clients. Le contrat d’assurance crédit est un outil de gestion qui repose sur trois services : la prévention, le recouvrement et l’indemnisation.

• La prévention

Pour les clients dont l’encours (la somme d’argent qu’ils doivent) est généralement supérieur à 5000 euros, l’assureur-crédit exerce une surveillance permanente et informe l’entreprise en cas de dégradation de la solvabilité des clients.

• Le recouvrement

En cas d’impayé, l’entreprise transmet le dossier contentieux contenant l’ensemble des pièces justifiant la créance à la compagnie d’assurance. Cette dernière va intervenir auprès du débiteur défaillant et va se charger du recouvrement par voie amiable et judiciaire. Les frais de contentieux sont pris en charge soit partiellement soit totalement par la compagnie d’assurance.

• L’indemnisation

Si le client débiteur est déclaré insolvable ou si une procédure judiciaire est mise en œuvre, l’entreprise sera indemnisée. Dans tous les autres cas, si le recouvrement n’a pas pu se faire dans le délai fixé dans le contrat, la compagnie d’assurance procédera à l’indemnisation de la créance. La compagnie d’assurance supporte l’essentiel de la perte subie qui peut varier de 60 à 90%. Le délai d’indemnisation se situe généralement entre 1 et 5 mois.

En souscrivant une assurance crédit, l’entreprise dispose de plusieurs avantages. Elle connaît mieux sa clientèle grâce aux fichiers actualisés des assureurs. L’efficacité de la compagnie d’assurance lui permet de recouvrer ses créances. Enfin, elle dispose d’une sécurité de paiement. De plus, en étant libérée du temps et des charges consacrés au recouvrement des créances, l’entreprise gagne un temps précieux pour développer son activité.

Photo : alainalele sur Flickr